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陈虎独立评论

与“网事”干杯(为思想放生 为深层改革鼓与呼)

 
 
 

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思想者,时政财经独立政经评论人,福布斯中文网专栏作家,前瞻特约网观察家,投资人、中字头基金会负责人,先后就职地方党政和中央企事业机构。 业余写作,坚守独立客观和超越个人利益底线发表观点。思想要独立,经济先要不依附。点击本博损耗,请在附带养分中抵扣,原创文字引用转载请注出处,错失目睹后悔理疗费用不予报销。人生本该搏一回,与“网事”干杯,再多“博”一回! (信箱chenhu133@163.com)

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不怕调控就怕真调控 “房子是用来住的”需要一次局部崩盘  

2017-04-09 22:14:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国的2017年房地产调控政策,必将成中国房地产一个重要的转折标识。

 

从上到下一连串的大杀器举动,就是来贯彻最高层房子是用来住的而不是用来炒的指令,简单的说,房子要回归住房属性,房子要极大程度的去除掉金融属性,而这一属性上的变化,将会极大的挤掉中国房地产泡沫,当然,在目前,决策层的想法,还可能只是停留在抑制泡沫而不是让泡沫破灭的阶段。

 

刚刚出现的两个房地产调控大杀器,分别是国土部和住建部推出的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,以及紧跟后边的北京市政府推出的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,前者是对全国覆盖性调控,后者是对房地产涨价带头大哥重点城市的定位打击。

 

前者,意在全面打破各地方政府通过土地供应进行饥饿营销的一贯做法,等于是中央要对各地方的土地支配大权横刀夺爱了。文件明确指出:对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36—18个月的,要减少供地;12—6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。而且,严格限定,不管是区域性总价,还是土地单价,或是楼面价,一律不准出现新高。对拖延上市和捂盘的一定要严处,房价上涨大的城市开启快速审批通道。对于向社会公布用地计划中弄虚作假的,一律严办。

 

后者,北京市严厉的限房限贷限婚政策和打击学区房商住房之后,今后五年将从解决住房的房源上加大供应,大力提高住宅用地、保障房和租赁房的供应量,供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。2017年全市计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。

 

今年一季度,北京就已供应经营性用地约230公顷,是去年同期的6.2倍,是去年全年商品住宅实际供地量的1.5倍。一个季度就超了去年全年,多大的动作呀?再加上这次5年计划,2017年供应住宅用地1200公顷,按照产权类住房5/6的比例,产权类住房供地也有1000公顷,是去年10倍之多,难道北京真缺地吗?我之前多次在文章中指出,北京土地多的是过去就是不供。北京这次的土地大释放,事实也证明了这点是确实的。

 

必须要清醒的意识到,从去年10份延续到今天的一系列房地产调控政策,是发自最高层的,否则没有这样快速和强烈,并是检验新一届中央核心意识的重要表达,下一步最重要的是看落实情况,从某种意义上讲,这次的调控房价很可能拿出反腐败的高压方式,留待我们今后的跟进观察,如果这次再不能见效,政府的公信力将受到极大的伤害,这是最高层不能忍耐和看到的,也是国内外形势逼迫所没有时间缓冲的。

 

而这一轮一二线重点城市拉动的房地产疯狂涨价,不是什么房地产价值的突然提升,而是在货币贬值和金融扶助双重推导下的恐慌争夺所谓的有效财产蔓延综合症,它让另外的实体产业百业萧条更加的凸显,中国的经济结构调整,不仅回到了原点,而且,比之原点的结构性矛盾更加的突出。

 

以上的情况,几乎在世界范围内都是前所未有的,也与当年的日本本房地产危机有本质上区别。日本当年房地产危机前,靠制造业全球获得制造业丰厚利润而导致国家和国民获得巨大的财富外溢效应,而我们则是在财政和货币政策大扩张下的一种基建+房地产驱动,只能解决的是基础就业和财政延续,衍生的是过度透支的超前消费,并不是财富下移社会的过程,所以,必然伴随着国家与国民的短时期债务环节的全面扩张,然而,这都是无法持续的。

 

中国的房地产与货币政策同样是息息相关,下一步,我们看货币政策的动向,中国货币政策扩张空间已经很小,很可能启动主要依赖财政政策的路径,央行官员已在频频透露紧货币的讯息,而美联储表示要在年内开始考虑缩表来进一步回收流动性,中国的外汇储备将面临贸易顺差已不确定下的内外挤压,严保3万亿美元恐怕是十分困难的,有些央行背景的经济学家已经发出2万亿外汇储备对于中国是否安全的话题探究。保外汇还是保房价,人民币币值稳定的驱动源是什么,这些都是与房地产密切联系的要素。

 

我不能说2016年之前的房地产调控都是政府假调控,但之前调控的目的,很大程度却是不让房价跌而是稳住慢慢涨,货币增发的量和地方财政及金融勾联,是明显的利益集团捆绑,这明摆着呢,别以为政府傻,不知道怎么调控。而这一轮调控,比之过去明显的有诚意并对症下药。其实,政府手里还有让房价下跌更大级别的杀器,只是现在还不会用,但不出二三年一定会用。

 

过去文章我一直强调,中国房地产市场是伪市场的,根本也从来不是市场经济,仍然是一种变异的基础计划经济,只是多了一层开发商溢价,在土地、税收、规划等都被垄断下,这怎会是市场经济?除高价卖给你走的是市场价。

 

任志强先生说的房地产市场经济在中国是不存在的,对于房价的预测,实际是一种是否能看到政府底牌以及对政府底线的认知判断,拿房地产市场经济说事是不客观。尊重任志强先生是一回事,那是他脱离房地产代言人后的言行,而预测房地产上涨神化般的定义是另外一回事。房地产老板有那个会说房价跌,这就证明他们都是伟大预言家了?其实,大部分房地产商也是简单跟风幸运的赶上了这趟财富列车的,你们甚至都自己都不相信会这样的疯狂。

 

所谓的市场数据,其实反映的是政府的政策倾向,而不是市场的实际需求,真正的需求,一定是可承受可持续的,我多次都说过,北京少部分真正的对应国际标准的好房子几十万一平米都正常,但对于普通国民来说,那是欲望不是市场需求,脱离房价收入比之上的不可承受和不可持续的,都不是市场需求。

 

在中国体制下,房地产决定性的因素之前和现在都取决于政府政策,关键是政府把房子当成什么东西来看待,住房绝对不是一般的商品,主内涵是政府对国民基本福利的一种责任信托,基本福利本是不应该去谋取暴利的。而回归房子是用来住的,最重要的是政府对国民这种信托责任如何定位回归。

 

据相关数据显示,今年1-3月全国300个城市土地成交面积同比减少了3%,但土地出让金却同比增加了51%,成交楼面均价同比上涨了55%。房地产胡搞到这程度,已严重危及经济全局安全和政权安全了,到了不得不出手时候了。

 

而且,我认为,在保持一线城市房价不剧烈暴跌情况下,政府恐怕要容忍一些城市的房价出现崩盘。不破不立,不如此,没有办法释放中国高企的经济和金融体系潜在危机,不如此,没有办法实现中国社会经济的根本转型。关于这些,我将在下一篇文章里专门进行论述。重点是房子已深刻的伤害了中国社会稳定的底线基础,这比经济上预测中国房价更为令人担忧。

 

另据最新的调查,深圳现有住房存量1041万套。十三五期间,还将增加70万套。按每套2.59人测算,可容纳2800万人,而目前深圳实际人口只接近2000万(含常住和暂住),未来人口数可能还稳中有降,用来炒的房子有多少?北京、上海的实际情况又何尝不是与此有很大类似?要是统计出真实数据,一定吓你一大跳,存量的房子很多,只不过不是用来住的,只是用来炒的。

 

炒房者将在未来一二年来受到一次倾家荡产式的打击,你别和我说炒房资金联着银行你不怕的话,其实,利令智昏,都没有好好看透银行和你签的协议条款,你倾家荡产了,银行实际的损失并不大,何况,背后还有国家撑的。

 

2017年,注定是个不平凡的年份,让我们迎接这次房地产的暴风雨来临吧,只可惜,这场自我式的动真格的调控,来的晚了两年,它让我们付出的全面代价太过沉重,痛失掉的转型机遇,也是难以简单描述的!

 

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