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陈虎独立评论

与“网事”干杯(为思想放生 为深层改革鼓与呼)

 
 
 

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史上最大房地产泡沫如何分解  

2016-10-07 16:03:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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王健林公开场合说:中国房地产泡沫是史上最大的泡沬。

尽管他说的有些晚,尽管他在2014年底还说中国房地产将进入十年平稳期不会崩盘,尽管他的首富基础很大程度源于中国房地暴利,但他现在敢于说句有很大影响的真话,也应点个赞,如果确实是脱开自己利益而说的。我们也要客观的承认,他是一个优秀的企业家,尽管具有鲜明的中国特色。

房地产链条中的获益者,说房价不断上涨永远上涨,那不是新闻,说中国房地产泡沫是史上最大的泡沬,那就绝对是新闻了,而这个新闻,还是之前主要做房地产的中国首富说的,那就是个大新闻。

一个正常的国家,有几样东西本来是不能炒的,就是涉及基础民生的衣食住行,特别是住房和粮食,否则,炒作严重到失控,会造成社会动荡。

中国房地产泡沫如果真是史上最大泡沬的话,说明目前中国的房地产已到炒作严重程度,甚至在一个阶段已经失控,未来日子里,应对由此可能造成的社会动荡,政府是否有足够的准备?或者说,2016年的中国房地产泡沫,会不会摧毁中国经济以及无数个参与其中的投资投机者那?

刚刚过去的几天,中国各重要城市的地方政府密集出台了限购限贷政策,似乎配合了王健林的惊世言论,体现了对房地产泡沫炒作突然破裂的高度担忧。然而,这些调控出台后,房地产泡沫就不破裂了?

关于中国房地产问题及房地产史无前例的泡沫问题,我写过的文章实在已多,之前观点就不重复了,这里说点新东西,中国房地产泡沫的破裂路径。

一线城市,最可能先倒下的是深圳。

最新数据统计,2016年上半年,广东房贷占全国总房贷比重达到20%,这其中,估计深圳一地能占到一半,也就是说,深圳的房贷占全国总房贷比重可能达到10%,深圳在这轮房地产上涨中,运用的杠杆最大,炒作的最疯狂,短期的涨幅也最大,而且,这次的房地产调控,深圳也最严厉,基本在高空中套住了投机盘,下面就看深圳房价如何解体了。

上海房贷占全国总房贷比重达到9%,北京房贷占全国总房贷比重达到5.3%。这两个最大的一线城市会在房价下跌中跟风,单跌幅度会小于深圳,北京又会小于上海。深圳所谓的高科技、金融、高端制造等产业,基础并不牢固,在世界500强跨国公司纷纷撤离背景下,受伤严重,连华为都要迁出。但北京、上海的家底相对更厚实,人均可支配收入同样明显高于深圳。

二线重点城市南京、苏州等地的房价泡沫同样严重。

江苏的房贷占全国总房贷比重大约13%,主要应是流向了这两个城市,这两个城市,过去也是产业和新增流入刚需人口比较良性的代表型城市,他们顶不住,基本会对全国的二线城市产生示范效应的,什么武汉、合肥、郑州等省会城市,都不在话下,这些城市底子并不厚实。杭州和广州的情况特殊些,这轮没怎么涨。

三线四线城市,基本别抱任何希望了,等待他们的,以后会是跟跌不跟涨,当然,这里边有些个别的城市,有独特的概念和环境内涵的,会有个别的表现。

当然,政府的真实态度很重要,政府再强大,也最终无法抵抗经济规律下的房地产泡沫的破裂,但政府可以相当程度延缓其下跌速度和延后下跌时间。这次全面的限购限贷,还不能说政府就是下定决心对房地产大出打手了,明年地方财政会很困难,政府是不是能与土地财政很大程度的切割?

即便如此,政府与土地财政的切割,已经退路不多,因为,能够卖的地基本卖的差不多了,下一步在房产税上动手脚,也是不需要多少猜想的。这一箭三雕的事情,怎么可能不干呢?先不管是否合理,先问下是否还有其他选择。

一箭三雕,一是解决地方财政长期重要来源。二是驱赶资金回流制造业和其他产业。三是经这么一折腾,相当的中产阶级和部分富人财富被高空套灭,等于防控了过多的货币流向日常生活用品,房地产下跌还让大部分穷人拍手称快,收益上政府却没受什么损失,尽快涸泽而渔,但当下格局就是如此。

中国的GDP虽然超过日本成世界第二,但除了华为,很难说出什么有国际争力的重要产品和跨国企业,我们催生了全世界最多房地产富豪,而这些房地产企业的转型很难,除继续拥堵的去玩下金融,干炒买炒卖行当,基本没什么成功转型例子,恒大之前转型到现在斩仓甩卖,可见一斑。

中国房地产泡沫史上最大泡沬,泡沫生成经过了二十年的累积,其破裂的代价一定是沉重的,反复寻底需要多少年?我之前的文章说过,中国房地产已经让中国的经济软着陆不可能,剩下的社会代价,我们只能慢慢的感受。

最后要说明的是,政府不计代价的继续加大货币信用供给,那是另一个问题,超越了我们一切的经济理性判断,如果房地产真的引发社会动荡,经济上的理性判断就是个毛线,因为希望不会如此,才有这样的文字!

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