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陈虎独立评论

与“网事”干杯(为思想放生 为深层改革鼓与呼)

 
 
 

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思想者,时政财经独立评论家观察家,投资人。先后就职地方党政和中央企事业机构。 业余写作,坚守独立客观和超越个人利益底线发表观点。点击本博损耗,请在附带养分中抵扣,原创文字引用转载请注出处,错失目睹后悔理疗费用不予报销。人生本该搏一回,与“网事”干杯,再多“博”一回! (信箱chenhu133@163.com)

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十年内九成房地产商或失业  

2015-06-24 01:53:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        中国房市正经历一个漫漫冬天,尽管偶尔一线城市和特殊区域城市会呈现出“冬天里的一把火”景象,但其并没有普遍性的标识意义,更无法改变中国整个房地产长期萧瑟的命运。

房地产真的不行了,还要那么多房地产商干什么?

未来十年,可能九成的中国房地产商会失业,留下的一成,也不再是传统意义的房地产商,从万达和万科这些巨无霸公司的转型,我们已看到了一些端倪。万达转型激进,今年始全面退出住宅销售市场,计划到2020年,万达净利润的66%要来自租赁收入。

 万达都干不了住宅了,主要靠开发住宅的房地产商有几个还能干,你不是能留存下的那一个,绝大多数房地产商今后最紧要工作是,务必早点脱身房地产,抓紧去完成转型,或者就干脆不干了。否则,谁在传统房地产开发领域逗留越久,谁将来就会输的越惨痛,甚至会将过去赚的钱输光乃至负债累累。

我在2013年到2014年,集中写过十几篇文章,反复强调中国房地产长期转折性下行拐点已形成,而事实已基本印证了我的观点,故很长一段就此没再续篇,没必要像有些歌星靠一首歌喋喋不休。同时,与当时不同,现在认同这种观点的人已越来越多。

进入2015年,随着政府出台一些刺激和稳定房地产的政策,开始鼓噪房地产反转声音似乎又多了,吃房地产饭的,屁股决定脑袋,生活不容易,只要有底线,都是可理解的。但房地产商必须要清醒,不管如何忽悠别人,你要知道房地产最坏时刻才刚开始。今后政府也会继续阶段性托下底,但千万别多情而误判,那只是怕一下跌崩了。

何况,政府即便想救也救不了,即便是救,也是先救地方政府,同时就地方政府和房地产,中央政府目前同样没有这样的能力,房地产商必须牺牲的日子到了,这个你只能认了。

当然,我不排除房价还会上涨,如果黄瓜都涨到了100元一斤,你能不让房价也跟涨吗,但那是货币供应无限度促发的问题,和现在论述的房地产下行趋势是两个内涵。

最近出了个数据,似乎给房地产商鼓了点气。今年1-5月份,全国商品房销售面积降幅比1-4月份收窄4.6个百分点,销售额增长3.1%,1-4月份为下降3.1%,出现了2014年初以来首次正增长。或许,在各种条件的复合作用下,房市会有季度级别的反弹,但它仍如股市下行反弹一样,反弹的基础十分脆弱,这只是个喘息逃命的机会。

降息降准、放松个人房贷等组合政策,起到一定稳定房价的作用,另外,反腐败的阶段性休整,与房地产的这种企稳,又似乎存在一些微妙的连带关系,股市行情或许不如过去那么火爆,也会让部分人视线重新回到房市,但无论如何,它不再是投资型趋势的重现,而所谓“刚需”也要买套,生活总要继续,活在当下,无法简单局促于价格。

今年以来,地方本级收入受房地产影响增幅仍在不断下滑,相关税收大幅下降,地方土地出让金收入增幅骤降4成,而房地产开发投资同比增速仍然是不断回落的。这种回落趋势是长期的。

 一个重要数据总是见不到官方的权威发布,这就是空置房到底有多少。根据一些学者研究情况测算,中国城镇自有住房空置率应在20%左右,这还不包括新建并未出售住房,中国自有住房拥有率已近90%,堪称世界第一,住房已不是短缺而是泛滥的产品。

 一个非常严峻问题需要面对,中国老年社会正在到来。观察30年来新增人口曲线,会发现1990年后出生的人口急剧减少。之所以一线城市仍能间歇性出现“冬天里一把火”,与它能吸引大批年轻人密切关联,但这样城市屈指可数。从第六次人口普查数据分析,绝大部分中国城市出现了20岁以下年轻人占比急剧减少现象,购房主力军减员严重,房子你卖给谁?

 一个重要趋势正在加速进行,中国家庭资产配置从房产占主导向金融资产和其它资产配置大幅度转移。2000年到2013年这个时期,房产占居民新增财富比例持续达到70%以上,也造就了一批靠房产富裕起来的家庭。但从2014年开始,居民来自房产财富占比首次降至40%以下,金融资产首次成为居民财富增量主要来源。而国际热钱从中国房地产抽离,亦是一个趋势性风向标。

 一个重大新观念或正在生成,90后可能会成“不买房一代”,选择自在生活和创业优先,相当部分会租房不买房。这也并不新奇,欧美发达国家年轻人,经济上更有条件买房,但不也是长期选择租房吗?

  一个政府蚕食房地产商业务现象也日见明显,政府直接建设大批量的廉租保障房,这等于变相的抢房地产开发商的饭碗,穷人住房利润房地产开发商以后别想赚了,对大批低端房地产开发商是沉重打击,而富人住房利润想赚也开始很难,他们会越来越挑剔。

强力反腐是新一届中央争取治本时间的手段,不可能轻易放下。一方面,大批过去依靠官商勾结靠关系胜出的房地产开发商,出于安全需要会自动退出,把过往消灭的一干二净。另一方面,支撑过去房地产高额利润和腐败红利的基础运作模式,已不复存在,对应过去传统房地产商的生存空间正被封杀。

房地产商转型前景也不是一团漆黑,思路决定出路。

 十比一搏杀中,房地产开发还有精细化出路,比如依托特殊区域环境胜出的旅游和养老地产,依托高品质精准对接的高端住宅开发,以及专业连锁物业管理和互联网订制房产服务。

即便是一线城市,十比一的模式也不例外,有市场并不意味着原来的房地产开发商还能做,兼并重组和优胜劣汰在今后成常态,少数品牌企业可存活,会形成更加垄断的竞争格局。

想象下将来到处是老人守空房、大国空巢现实,又面临着房产税的压迫及遗产税征收,届时在许多城镇,房子恐怕会成最不紧缺的东西之一。意大利一些风景优美的乡镇为留住人,政府一欧元象征性拍卖整栋住宅了,中国以后会不会出现这种的场景?

大的判断是,未来房地产行业优胜劣汰的挤出效应明显,绝大部分中小房地产商只能等待被肢解。而要想在地方性区域房地产行当继续吃饭,赶紧去抢抓集约物业管理,你如能管理若干个小区,顺便做个中介机构,把你管理小区二手房买卖做起来。

搞块地加银行贷款盖房转手获暴利时代一去不复返了。这也会严重影响到房地产中介行业的大幅萎缩,房地产交易中介抽取3%高佣金的食利时代,同样不可能长期存在。

要么转型,要么失业,要么清出,对大部分房地产商已别无选择。现在全国注册登记的房地产开发企业有几万家,假如十年内只剩下二千家,房地产商好像仍很多,再砍一千家行不行?

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