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陈虎独立评论

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思想者,时政财经独立政经评论人,福布斯中文网专栏作家,前瞻特约网观察家,投资人、中字头基金会负责人,先后就职地方党政和中央企事业机构。 业余写作,坚守独立客观和超越个人利益底线发表观点。思想要独立,经济先要不依附。点击本博损耗,请在附带养分中抵扣,原创文字引用转载请注出处,错失目睹后悔理疗费用不予报销。人生本该搏一回,与“网事”干杯,再多“博”一回! (信箱chenhu133@163.com)

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北京近期会不会解除限购   

2014-10-10 01:16:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        据传,一位接近北京市建委人士向记者透露,一份北京房地产智囊制定的退出限购方案已提交北京市政府高层官员,内容涵盖逐步废除二手房交易20%差额税、下调契税,以及放宽非京籍五年纳税资格审核。

行政色彩的楼市限购,在全国已大面积土崩瓦解。目前,只剩下北京、上海、广州、深圳、三亚还在执行,其它地方都成解放区。北京近期是否会解除限购,顺理成章成了下一步房地产的焦点关注。

我在2013年10月曾发表过“楼市限购令两年内不会取消”的专文。事实是,全国大部分地区执行了三年;那么,我今天再发个预言,从现在开始,北京限购至少两年内不会取消,是否准确,让时间来验证。理由上,我觉得大体有如下几点。

首先,北京是中国最特殊的城市,不仅是首都,还是首堵,目前,正在中央协调下,拟通过京津冀大区域合作,解决人口和产业疏解以及城市功能定位问题,对人口居住性进入,不是鼓励而是严格控制,靠房产购置来拉动经济,与巨大的政治担当相对立,北京在此上无法自己出台独立政策。

其次,中央在房地产的大政方针是进行“分类调控”,意味着市场不会全面放松,至少是一线城市限购暂时不会松动,即便是其它一线城市有松动,北京也会是最后一个将限购令“站好最后一班岗”的城市,这是中国特色的政策逻辑。

再者,在房地产全面萧条的当下,如北京现在放开限购,尽管有反腐败高压挤兑,加上经济预期悲观约束,不再会像过去那样出现全国投资北京房产之井喷,但仍会相当程度对本应分散于各地的救命房地产资金形成巨大吸附转移,全国大部分地区房地产正面临投资收益预期改变、债务缠身几近破裂、成交低迷伴存量高企的寒冬阶段,这等于是釜底抽薪,很可能出现一城暂繁荣百城长枯萎的局面。所以,北京的限购,是对全国其它地区的房地产的变相支持。

另外,随着京津冀合作进程加快,北京外延和津冀内伸,城外买房和城内工作,打开另一通道,北京限购令,同样不影响部分“边缘刚需”曲线解决居住问题。北京本身城市内主流居住人群住房需求基本得到满足,对限购令取消呼吁并不强烈,也并不如其它城市那样缺钱,光是房地产商一头热没用,难以推导限购在短期内取消。

最后,北京房产存量,在房地产投资收益预期改变和反腐败挤出效应作用下,同样呈现价跌量增,北京已不缺房,也无须短期内再大规模增加房地产新投入,而北京特殊性也导致房价下滑速度慢,主要是结构性调整,房地产对北京经济影响,比之其它城市要好的多。

当然,还有很多的政治理由,让北京必须做出姿态。本届政府放弃过去的经济粗放发展模式决心是不会动摇的,所谓的粗放经济发展模式,其实就是以房地产为核心的造城发展模式。虽然遭遇眼前困难,执行上因担心剧烈动荡而时有舒缓政策出台,但方向是明确的,也没得选择,北京要做示范城市。

虽然限贷紧箍咒有所放松,最近央行房地产政策有所调整,但整个金融与房地产高度契合时代,已一去不复返了,事实是,取消限购的一些城市,房价量价反弹大多昙花一现,温州、无锡、贵阳等多地仍呈持续下行。中国指数研究院百城房价指数报告显示,2014年9月,全国有79个城市房价环比下跌,21个城市环比上涨,2014年中国代表城市可售面积已达到2010年以来最高水平。

在今年3月底我写过一篇“取消限购房价真的会大涨吗”的文章,中心观点是:取消限购,不仅不会引发房价大涨,还会推助房价下跌,它会破掉幻觉。取消限购,可让民众更早些理性看清房地产实际状态,也让那些自以为限购挡了财路的房地产商和囤房客,彻底打消掉侥幸,清仓甩卖,优化重组,加速房地产市场自发修复调整步伐,推动产业转型,真正刚需或才可早日圆了住房梦。

房地产市场过去并不是市场经济。在土地无法私有的前提下,房地产无法变成市场经济,此阶段政府行政不干预反而是不正常的。在制度性瓶颈没有解决前,伪市场当真市场的概念也是不能混淆的,地产商不能挟市场之名求暴利之实,而背后又走的是官商勾搭之路。就事论事看待限购令,有助于梳理房地产一些重大问题。

北京的限购令一定会取消,但不是现在。废除二手房交易20%差额税、下调契税双手赞成,应该尽快实施。但放宽非京籍五年纳税资格审核,并不好操控。

不动产登记的完成,房产税等的跟进,老年社会的到来,中国也可能进入一个“房不聊生”的时期,回头再来看,基于限购令的各种纠结和捉急,是得是失,或是别有一番滋味在心头!

 

(请参考我陈虎独立评论博客的其它相关文章,如有兴趣,另请关注我的公众微信号chdlpl陈虎独立评论)

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