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陈虎独立评论

与“网事”干杯(为思想放生 为深层改革鼓与呼)

 
 
 

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思想者,时政财经独立政经评论人,福布斯中文网专栏作家,前瞻特约网观察家,投资人、中字头基金会负责人,先后就职地方党政和中央企事业机构。 业余写作,坚守独立客观和超越个人利益底线发表观点。思想要独立,经济先要不依附。点击本博损耗,请在附带养分中抵扣,原创文字引用转载请注出处,错失目睹后悔理疗费用不予报销。人生本该搏一回,与“网事”干杯,再多“博”一回! (信箱chenhu133@163.com)

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楼市限购令两年内不会取消  

2011-10-30 17:40:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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备受社会关注的楼市限购令似乎有了新说法,住建部部长姜伟新表示,随着个人信息全国联网,将取消楼市限购令。

 

潘石屹第一时间放风:“这对房地产市场健康发展是一个重大的利好消息,房地产市场终于又要回到市场经济的轨道上了”。老潘很可爱,但这个注解,却是娱乐性扯忽,而周日经过“链家地产”一个网点,也听到工作人员“楼市马上取消限购令”的宣导,可见“限购令”之敏感。而我的观察是:楼市限购令二年内很难取消,至少一线城市两年内不会取消。

 

房地产市场的过去,并不是市场经济。在土地无法私有的前提下,房地产无法变成市场经济。尽管我是坚定的市场拥泵者,但制度性瓶颈没有解决前,伪市场当真市场的概念是不能混淆的,一些地产商所谓的市场,就是继续维护自己的高利润。制度的真正进步,需要的是超越自身利益去建立公权和公平。这点上,我相信老潘也是真正希望确立市场规则的人之一。而眼下,就事论事的看待行政调控,有助于梳理房地产一些重大问题。从技术层面讲,限购令是中央政府这些年调控最有成效的决策之一,而必须坚持一段时间,有其现有体制下内在深刻的理由。

 

姜伟新部长“取消楼市限购令”的前提是个人信息全国联网,那就是说,这个网联不了,“取消楼市限购令”等于白说,那个时间可以联上,也只能是政府可以掌控进度。个人信息全国联网难道很困难吗?从技术角度上讲,一点也不困难,最困难的是没法说出来的东西。相当多的官员拥有多套住房,这是大家心知肚明的“做了不能讲”的事实,房产个人信息全国联网,应是个人资产公开的条件之一,官员处理好这些问题,或卖或转是需要点时间的,我初步估算是两年。如果说利好,这倒是房地产健康发展的一大利好,会逼迫大量空置房推向市场,资源减少了浪费,房价上涨被抑制,政府也可多收税,不少官员也可洗白,让反腐倡廉自然排除了不少标的物。

 

十八大召开时间大概是2012年的10月左右。现在,人事准备已提前进行。这期间,就如我国春节到正月十五,是非常时期。而本届政府主要是把已出台政策执行好,再出大的新政几无可能,主基调是稳定,包括房地产调控,不会在本届政府手里结束的。大意义上讲,房地产不调控,我国经济就会被拖垮,通胀严重的趋势难遏制;小角度讲,高房价和高物价影响到本届政府官声。而下届政府上任伊始,也要有个起码延续,民生中的贫富差距和基本物价不能过高,仍是其必须解决的主要问题,房地产又是其中最重要的一个环节。政治体制不进行大改革,房地产沿用行政干预的惯性仍很大。目前看,除了房贷紧缩外,限购令是最好使的杀手锏。

 

目前的房地产运营模式,是典型非市场性质的一枝独秀,导致我国其它产业空心化十分严重,很大程度也是民间高利贷旺盛和加速破灭的罪魁祸首,政府对此的认识,变得越来越清晰,放松房地产调控,必迎来房价短时期大幅上涨,解决了短痛,或许售楼处不砸了,部分开发商得救了,但过不多久,售楼处会被直接烧了,开发商跳楼跑路的会更多。比之让泡沫慢慢平息下的社会稳定和经济协调,孰重孰轻也很明白,把房地产资金驱赶到其它产业和其它消费,并严控房地产银根,通过其价格下降换来更大范畴的需求释放,这个正常演变的时间,应该需要两年,限购令是否取消会成为风向标。

 

一线城市拥挤不堪,根本上是制度改革滞后形成的,与我国人口众多无关。不动大手术之前,只能是修修补补。限购令很行政,但现有制度下,也算理出了一条思路,直接掐住了投机炒家的来路,也掐住了部分官员房地产上沉淀资金的来路,这样的选择,地方政府短期利益也是受损的,已是一个进步。对于外地人口,按部就班工作并有税务记录,眼下虽不能买房,也不影响租房,刚工作就拥有自己的住房,本身就是很奢侈的诉求,五年后再去买房未必不是一件好事。纽约、东京、香港的房产可以长期不涨,我国这样高房价和低性价比的基点,为什么今后一定会涨? “限购令”强势群体和弱势群体都涉及,不算歧视性政策,是实用性政策。民众抵触的人不会多,对一线城市的拥挤疏导的功效也明显,它不会短时期消失。

 

另外一个替代限购令的办法是房产税,但目前大面积征收条件并不成熟,需要一定的过渡期。现在的房地产环节中各项税费累计其实已很高,而实施房产税,前提是全面清理取缔乱收费,同时,调整合并及减少目前实施的房地产税种,这涉及到中央和地方诸多利益,需系统性进行税制改革,真正做起来并不容易,只能等下届政府进行了。另外,房产税只有在房价打低到一定程度,才有良性方案出台的基础,在高房价下再强制实施房产税,低了不管用,高了社会很难承受,表面是市场手段,实则是更严重行政手段,比之限购令,民众会更受伤。

 

过去的十月,杭州、上海、北京等城市,正以成交套数和成交价格同比双低诠释楼市拐点,“金九银十”成了“铜九铁十”。退房潮、房地产高利贷破灭、业主砸毁售楼处等,是房地产泡沫平复过程中正常现象。房地产商和投机炒家要冷静思考下,自己头脑未必最聪明,却在具有一定公益属性的产业里短时间实现暴富,本身违背经济规律,得之,来源政府干预和犯错,失之,也不能怪罪于政府干预和纠错,政府拿走的钱已化了,现在轮到房地产商和投机炒家获利回吐了,玩得起疯狂,就要经得起折腾,尽管接最后一棒自住购房民众很受伤。但房价一路走高背后是赌博,赌博就要付出代价,这一点,房市人“素质”不如股市人,割肉多少年,不砸交易所。风水轮流转,股市也该有段好日子了。

 

短时期把目光转向政府是否放松调控很不现实。老潘是优秀的企业家,几年前就放弃住宅地产很英明,望京SOHO做的也确实漂亮,但在这样一个促进房地产冷静洗礼阶段,商业地产也会受到影响,我的建议是:顺应变化优惠促销吧,降价的暴风雨一定会先从大地产商这里刮起,谁早抽身谁主动。而勒紧裤带追赶高房价的自住者,多点耐心再出手,或许就能等到机会和幸福。对于我国的普通民众,只有姗姗来迟的机会和幸福才更靠谱。

 

“限购令”在一定时期是个好令,有必要留存两年。没有限购令,还有限娱令,政府就是干这个的,不看广告看疗效,特定时期要特定评价。而更深远的工作,是在制度上促进政府施政的公开透明和科学决策,少犯成本过高的错误。

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